格安 レンタカーのエンターテイメント性
事件の影響ばかりでなく、永住志向の高まりなど住まいに対する価値観の変化で、今マンションを取得しようとする消費者が、マンション選びをする時に重視する条件は大きく変わりつつあります。
これまで挙げられてきた住戸の価格や築年数、広さ、日当たりなどと並んで、耐震性能や防犯の安全性が最も重要な判断基準となりつつあります。
新築マンションでも事件以来、住宅性能評価を積極的にとるデベロッパーが急激に増えています。
つまり、安全性こそがマンションの大きなセールスポイントになった、ということです。
このような事情は、新築マンションだけでなく当然ながら中古マンションにも及ぶことになります。
自分たちの生命や財産だけでなく、資産としての価値を高く維持するためにも、長期間安心して居住できるマンションであることが選ばれる条件になります。
耐震診断も受けていない、耐震改修工事も実施していない、こんなマンションでは資産価値はどんどん下落する、そんな時代がもう来ています。
だれかが動かなければ、何も動かない耐震診断を行っても,現実に耐震改修工事を実施しているマンションの例は極めて少ないのが現実です。
先ほどご紹介した朝日新聞の記事でも、2万2000棟の調査対象マンションのうち、耐震改修工事が実施された例はわずか3件に過ぎなかったことが報道されていました。
確かに、耐震診断に要する費用が数百万円であるとすると、耐震改修工事に要する費用は、数千万円から規模によっては1億円を大きく超えることもまれではありません。
まさに桁違いの費用が必要となってきます。
潤沢な修繕積立金がプールされている恵まれたケースを除けば、既存の修繕積立金や管理費だけでは資金の対応が難しく、そのための新たな資金調達のめども立たないことが実施例の少ない原因ではないか、と考えられます。
とはいっても、耐震性の問題は生命や財産に関わる緊急性を要する重要な問題であり、本来は外部から資金を借り入れても早急に工事を行うことが求められるはずです。
耐震強度偽装事件に関連して、私が所属する(社)再開発コーディネーター協会では国土交通省の依頼を受けて「耐震改修コーディネート支援チーム」というものを結成しています。
首都圏の改修対象(構造計算書の偽装が行われたマンションのうち、耐震診断によって建替えの必要性はないものの耐震強度が不足しているため、耐震改修工事を行う必要があるとされたもの)となっている十数件のマンションにコーディネーターを派遣しました。
私もその一員として都内のあるマンションの改修計画に関わりました。
その中で、感じたことについて少しお話ししたいと思います。
コーディネート支援の対象となった改修案件は、建替えが必要になった案件に比べれば、個人の負担費用の額や工事にともなう生活への影響(仮住居での生活など)が少ないのは事実です。
とはいえ、建替えではなく耐震改修の途を選ぶに至るまでには、想像もできない葛藤があったとものと思います。
すばやく再スタートが切れたマンションには、必ずリーダーとなる人物がいます。
私が担当したこの都内のマンションにも個人の利益ではなく、区分所有者全体のことを広い視点で考えることができるリーダー的な女性がいました。
うちのマンションにはリーダーがいない、という声が聞こえてきます。
リーダーは生まれながらの資質でしょうか。
「うちにはリーダーがいない」、と嘆いていても仕方がありません。
気がついたあなたがリーダーになればよい、のです。
自分以外のだれか、と考える依存心がある限り、前に進むことはできないことを、人ひとりが忘れないでください。
自分のマンションは大丈夫なのか、心配になるのは当然です。
新耐震基準が施行された1981年5月以前に建築確認を行っている場合には、耐震診断を実施することを強く勧めます。
それ以降に確認申請を行っているのであれば、必要に応じてマンションの設計図書、構造計算書などを社団法人日本建築構造技術者協会などに依頼してチェックしてください。
マンションの耐震診断は簡易診断(一次診断)と精密診断(二次・三次診断)に分かれます。
まず簡易診断を実施し、問題があると指摘された場合に精密診断を実施します。
簡易診断に際しては専門家に依頼して調査を行うために一定の費用が発生するので、あらかじめ総会での決議を採るべきです。
簡易診断では通常、設計図書をもとに概略の耐震性を判定し、精密診断が必要かどうかの判断を行います。
このため、設計図書の有無が重要です。
これらの図書がない場合には、改めて作成することが必要になります。
また、この簡易診断は壁の多い建物に有効な診断方法で、壁が少ない工法の場合は付加的な診断が必要とされる場合があるので、事前によく相談してから実施してください。
精密診断は耐震改修の方法を検討し、耐震改修工事を行う場合の費用の概算を出すための診断です。
この診断の結果に基づいていくつかの改修案を検討し、専門家のアドバイスを受けながら管理組合が耐震補強の効果の程度、優先順位、改修費用など具体的な検討に入ることになります。
この段階以降になると、検討する業務の内容が専同化するだけでなく、事前に課題を発見し適切な対応を行うことが必要になってきます。
ここで強引な進め方をすると、区分所有者間に不信感を与え、大切なマンションの将来を混乱させる結果ともなりかねません。
合意形成は当事者だけでは円滑に進めることが困難です。
そのための総合調整を行う、実績と経験のあるコーディネーターやコンサルタントなどの専門家を導入することが必要です。
耐震補強工事には次のような方法があります。
簡単に説明しておきましょう。
免震構造化建物が受ける地震のパワーを低減するためのもので、アイソレーター(振動絶縁装置)を建物の基礎の下や1階の柱頭部分に設置して、地盤からの振動を低減する方法です。
建物全体や各住戸(専有部分)への影響が少ないものですが、比較的大規模な工事となるため、費用がかかります。
外部フレーム増設補強バルコニーや廊下の先端部分、建物の両側面に架構を新設して補強する工法です。
各住戸への影響は少ないとはいうものの、日照の点では問題もあります。
バルコニー面積が削減される場合もあります。
建物外部に工事のためのスペースが必要になるので、狭小マンションでは適さない場合もあります。
外部のフレームなどにブレース(すじかい)を組み込んで補強する工法です。
一般的に開口部が閉鎖的になり、居住性に影響を生じます。
部材の補強既存の壁や柱、梁などを鉄筋コンクリートやモルタル、鉄板、炭素繊維などで補強する工法です。
工事が比較的単純で設計も容易ですが、専有面積が減少する場合があります。
耐震改修を実施するためには総会での決議が必要となります。
これに先立ち、以下の事項をあらかじめ検討し、総会において確認しておくことが以後の合意形成を円滑に進めるためにも望ましいと思います。
その手順を記しておきます。
改修計画を検討するための組織づくり管理組合内の正式な組織として改修計画検討委員会などの組織を立ち上げます。
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